據(jù)經(jīng)濟參考報消息，今年上半年，當一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時，大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到，由于庫存高企，以及購房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境，三四線城市就像是“夾心層”一樣，去庫存仍然前路漫漫。業(yè)內(nèi)人士認為，基于這種分化格局，地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，將是下半年樓市政策主線。
 

中國社會科學院發(fā)布中國住房2016 年中期報告稱，全國房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴重分化。

城市分化愈演愈烈

近日，中國社會科學院發(fā)布中國住房 2016 年中期報告稱，全國房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴重分化，一線城市和部分二線城市房價迅猛增長，但是三四線城市房價上漲較慢，甚至是負增長。

尤其值得關注的是，部分熱點二線城市，取代一線城市成了上半年房價上漲的 “急先鋒”。據(jù)統(tǒng)計，5 月份，廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過4%，相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%，二手房連續(xù)兩個月沒有上漲。

土地市場上，熱點二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016 年以來，二線城市成為地王出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

有分析指出，下半年重點二線城市仍是房企爭奪焦點，市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導。

相比之下，三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙扎”。中國指數(shù)研究院的報告顯示，一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。根據(jù)重點城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一二線熱點城市平均去化時間已經(jīng)降到8.5 個月以內(nèi)，而多數(shù)三四線城市去化時間仍超過15 個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在 20個月以上。

國信證券分析師董德志認為，房地產(chǎn)市場的結構性庫存問題可能非但沒有減緩，反而日益嚴重了。

三四線城市被“抽血”和“截流”

三四線城市去庫存為何總是“ 在路上”？從需求側(cè)來看，這主要是因為三四線城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境，購房需求總是顯得不溫不火。

董德志認為，由于中國住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點，一線城市居民一般不會去二線城市買房，二線一般不會去三線買房。三四線城市居民需求被嚴重透支和轉(zhuǎn)移，這意味著未來房地產(chǎn)去庫存會更加艱難。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達，以及省會城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育資源，大量具有較強購買力的人群選擇到省會買房。而且，在經(jīng)濟下行背景下，一二線城市由于財力相對雄厚，可以進行更多的基礎設施和公共投入來吸納消費人群，三四線城市的樓市購買力被進一步“抽血”。

另一方面，國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中，“就近城鎮(zhèn)化”是重要組成部分。就近城鎮(zhèn)化過程中，一些小城鎮(zhèn)也開發(fā)了較高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目，使得原本流向縣市的購買力被“截流”。雙重擠壓下的需求不足，導致三四線城市去庫存壓力難減。

因城施策是下半年重點工作

“房地產(chǎn)市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，這將是下半年樓市政策主線。”中國指數(shù)研究院的報告分析稱，中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大。

日前，合肥和廈門等地均出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，內(nèi)容包括調(diào)整土地供應方式和供應條件以及執(zhí)行差別化的信貸政策等。分析人士認為，這開啟了二線城市政策收緊的“信號燈”，未來二線城市將正式拉開政策調(diào)控、抑制需求的序幕，南京、蘇州等熱點城市可能紛紛效仿。

對于庫存水平依然偏高的三四線城市，房地產(chǎn)市場的刺激政策將持續(xù)出臺。比如，今年5 月，郴州市專門出臺了房地產(chǎn)去庫存和促進住房消費的實施意見，提出2016 年至 2018 年，消化商品房庫存面積500 萬平方米，將全市房地產(chǎn)庫存去化到合理的區(qū)間。下一步，郴州市還將進一步采取有效措施支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

郴州市房產(chǎn)管理局副局長胡美華表示，激發(fā)購房群體的消費需求，郴州市主要從四個方面出臺了針對性政策，一是鼓勵農(nóng)民工進城購房，二是推進棚改貨幣化安置，三是激發(fā)改善性、剛性需求，四是組織外地購房團來郴州看房購房。

記者統(tǒng)計各地去庫存政策發(fā)現(xiàn)，“工具箱”中，“鼓勵農(nóng)民進城買房”為各地政府所倚重，但還難以馬上見效。湖南臨湘市房地產(chǎn)管理局有關負責人認為，2009 年至2013 年，受戶籍改革的影響，農(nóng)民工進城買房的比較多。但在現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不景氣的背景下，農(nóng)民工買房最大的障礙，還是“兜里沒錢”。

“只有真正提高城市居民和農(nóng)民的收入，三四線城市的房地產(chǎn)市場才能進入良性循環(huán)。”株洲市常務副市長趙文彬認為，一方面要通過市場化改革和科學技術的進步，進一步推動中國勞動生產(chǎn)率提升，從而帶動居民收入水平的提高；另一方面，要探索農(nóng)民宅基地和住房的資產(chǎn)化，使得農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)性收入，從而具備到城市購房的經(jīng)濟實力。