因資金鏈斷裂，河源市某房地產(chǎn)開發(fā)公司承諾給予業(yè)主的購(gòu)房補(bǔ)貼無法按照合同約定支付，一時(shí)間，1040戶業(yè)主同時(shí)卷入糾紛。這1000余戶業(yè)主的合法權(quán)益該如何維護(hù)？

因住房公益補(bǔ)貼起糾紛

“XX公益行，助圓百姓安居夢(mèng)，購(gòu)XX新品美宅，享XX基金公益補(bǔ)助。”2015年，河源市某房地產(chǎn)開發(fā)公司、W公益基金會(huì)對(duì)外宣傳W公益基金會(huì)“住房公益補(bǔ)貼”活動(dòng)，宣稱旗下開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目向W公益基金會(huì)捐贈(zèng)20%的銷售收入，并由該公益基金會(huì)進(jìn)行理財(cái)增值用于住房公益扶助補(bǔ)貼，通過分240期（20年）向購(gòu)房客戶發(fā)放“住房公益補(bǔ)貼”，購(gòu)房客戶可獲得實(shí)際購(gòu)買單位總房款的50%住房補(bǔ)貼。

“我們綜合考慮這個(gè)小區(qū)地段不錯(cuò)，加上發(fā)放的購(gòu)房補(bǔ)貼，認(rèn)為價(jià)格上還是比較劃算的，最終決定在這個(gè)小區(qū)購(gòu)買一套商品房。”80后的王華夫婦說。

不少人也像王華夫婦一樣，被上述宣傳的購(gòu)房公益補(bǔ)貼活動(dòng)所吸引，向該房地產(chǎn)開發(fā)公司訂購(gòu)了房產(chǎn)。購(gòu)房后，河源市某物業(yè)公司、某集團(tuán)公司又與業(yè)主簽訂《“一卡通”會(huì)員注冊(cè)協(xié)議》，約定由該物業(yè)公司為業(yè)主購(gòu)買上述房產(chǎn)支付購(gòu)房補(bǔ)貼。協(xié)議簽署后，實(shí)際由W公益基金會(huì)每月向業(yè)主支付購(gòu)房補(bǔ)貼。

購(gòu)房后的頭幾年，王華夫婦和其他小區(qū)業(yè)主都能如期足額收到W公益基金會(huì)發(fā)來的購(gòu)房補(bǔ)貼。但好景不長(zhǎng)，2020年，河源市某集團(tuán)因資金鏈斷裂統(tǒng)籌旗下子公司和某公益基金會(huì)資金用于維持集團(tuán)運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致W公益基金會(huì)自2020年12月起無法按照合同約定向業(yè)主支付購(gòu)房補(bǔ)貼。

王華夫婦和鄰居們找過河源市某房地產(chǎn)開發(fā)公司、W公益基金會(huì)協(xié)商，但沒有商量出一個(gè)雙方都滿意的方案。協(xié)商未果后，王華夫婦和幾位業(yè)主先于其他業(yè)主向源城區(qū)人民法院提起了訴訟。

探索新辦案方式 維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

源城區(qū)人民法院立案后，承辦法官發(fā)現(xiàn)糾紛背后遠(yuǎn)不止王華夫婦等幾位業(yè)主，還有千余戶隱性涉訴業(yè)主，此前也已有部分業(yè)主到相關(guān)部門信訪維權(quán)。

“這事關(guān)乎1040戶業(yè)主的切身利益，一旦引爆，將打破轄區(qū)安寧，必須妥善化解。”源城區(qū)人民法院法官意識(shí)到。一邊面對(duì)著繁重的辦案壓力，一邊面對(duì)著涉及1040戶業(yè)主住房利益的群體性糾紛，如何才能在有限的審判資源和時(shí)間內(nèi)化解大量的群體性糾紛案件？源城區(qū)人民法院一開始也陷入了難題中。

“住房與群眾生活幸福指數(shù)息息相關(guān)，更關(guān)乎社會(huì)的和諧穩(wěn)定，我們要打破傳統(tǒng)辦案思維模式，探索新的辦案方式方法來破解這個(gè)難題。”源城區(qū)人民法院法官黨組成員、副院長(zhǎng)陳劍鋒介紹。

源城區(qū)人民法院考慮到涉案人數(shù)眾多、標(biāo)的額較大、社會(huì)影響大，為妥善處理該群體糾紛，給其他觀望的業(yè)主積極正向的法律指引，避免引發(fā)群體性社會(huì)事件，工作專班對(duì)案件審理思路進(jìn)行分析、討論和研判，制定了詳細(xì)的案件審理方案，選取王華夫婦提起訴訟的案件作為該房地產(chǎn)群體性糾紛的“首案”，并挑選審判經(jīng)驗(yàn)豐富的法官組成該示范裁判案件的審判團(tuán)隊(duì)，從根本上保障案件的審理質(zhì)量，穩(wěn)步推進(jìn)糾紛妥善處理。

源城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告河源市某物業(yè)公司與原告王華夫婦簽訂《“一卡通”會(huì)員注冊(cè)協(xié)議》，其目的是規(guī)避行政政策，通過合法形式掩蓋“以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋為目的設(shè)立基金會(huì)開展購(gòu)房補(bǔ)貼活動(dòng)”的非法目的，應(yīng)認(rèn)定為無效。綜合考慮，法院確定王華夫婦在購(gòu)買案涉房產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款比周邊房?jī)r(jià)高出800元/平方米，扣除原告已領(lǐng)取的購(gòu)房補(bǔ)貼，判決被告W公益基金會(huì)應(yīng)在其獲贈(zèng)范圍內(nèi)退還原告實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。被告河源市某物業(yè)公司為被告W公益基金會(huì)規(guī)避政策規(guī)定與原告達(dá)成無效的房款補(bǔ)貼協(xié)議的過程中提供便利，對(duì)造成原告資金的損失存在過錯(cuò)，應(yīng)對(duì)退款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告河源市某物業(yè)公司、W公益基金會(huì)不服該判決，提起上訴，經(jīng)河源中院二審審理，維持原判。

避免6000余宗糾紛 進(jìn)入訴訟程序

“首案”的審結(jié)為之后該群體性糾紛案件的審查認(rèn)定提供了參考依據(jù)，成為同類案件糾紛解決的方向標(biāo)。

源城區(qū)人民法院積極推進(jìn)，與住建、信訪、財(cái)政、鎮(zhèn)街等部門互通形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，經(jīng)多次退款協(xié)調(diào)會(huì)，與業(yè)主代表、該集團(tuán)公司等涉事方進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，W公益基金會(huì)及大部分業(yè)主均愿意按照首案裁決結(jié)果（即800元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)）退還購(gòu)房補(bǔ)貼。鑒于W公益基金會(huì)無法兌現(xiàn)返利補(bǔ)貼的實(shí)際，相關(guān)部門從該公司其他合作項(xiàng)目中預(yù)撥資金用于解決應(yīng)退補(bǔ)款項(xiàng)問題。

截至目前，應(yīng)補(bǔ)償業(yè)主絕大部分已登記簽訂和解協(xié)議書并獲補(bǔ)償金，1040戶業(yè)主起訴案件僅9宗，實(shí)質(zhì)性化解了大部分糾紛，降低了大部分業(yè)主的訴訟成本，有效保障了業(yè)主合法權(quán)益。

“謝謝法院，幫我們把補(bǔ)貼拿到手，這下我們可以放心了！”拿到應(yīng)得的購(gòu)房補(bǔ)貼后，王華夫婦高興地對(duì)法官說。

2022年以來，源城區(qū)人民法院加強(qiáng)群體性社會(huì)矛盾糾紛風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告，通過采用“示范裁判”工作機(jī)制，與相關(guān)部門共同推進(jìn)群體性矛盾糾紛分層過濾，綜合施策批量化解一批“問題樓盤”糾紛，避免6000余宗糾紛進(jìn)入訴訟程序，實(shí)現(xiàn)了“審理一案、化解一片”的良好社會(huì)效果。

本報(bào)記者 謝夢(mèng)君 通訊員 陳碧霞 王麗莎