一、全面推開營改增試點，哪些業(yè)務需要繳納房地產業(yè)增值稅？

1、房地產企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產項目適用銷售不動產稅目；

2、房地產企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目（不含不動產售后回租融資租賃）。

二、全面推開營改增試點，房地產業(yè)適用稅率是多少？

增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。

房地產企業(yè)銷售、出租不動產適用的稅率均為11%；小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業(yè)務，征收率為5%。

三、全面推開營改增試點，房地產業(yè)如何計稅？

（一）一般計稅方法的應納稅額。應納稅額按以下公式計算：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

（二）簡易計稅方法的應納稅額

1.簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

2.簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

四、全面推開營改增試點，房地產業(yè)的繳稅地點如何規(guī)定？

（一）固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

（二）非固定業(yè)戶應當向應稅行為發(fā)生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。

（三）其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。

（四）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。

五、全面推開營改增試點，房地產業(yè)有什么特殊規(guī)定和過渡政策？

（一）房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016 年 4月30日前的房地產項目。

納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（�。┲频呢斦�票據(jù)為合法有效憑證。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（三）房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照 5%的征收率計稅。

（四）房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

本報記者 黃冉 通訊員 賀艷君